Citycon Liljeholmsgaraget Galleria AB ägde och förvaltade Liljeholmstorget Galleria. Steam Auto Spa Liljeholmen AB hade sedan år 2012 bedrivit biltvätt i parkeringsgaraget. Parterna hade ett skriftligt avtal rörande upplåtelsen, betecknat ”Nyttjanderättsavtal om tillfälligt försörjningsställe”. I avtalet omnämns det upplåtna utrymmet som ”arrendestället”, ”det upplåtna försäljningsstället”, ”ytan” och ”utrymmet”. Mellan parterna fanns också en den 9 april 2014 träffad överenskommelse om avstående från besittningsskydd. I denna handling omtalades det upplåtna utrymmet som hyresrätt till lokal.
Steam menade att avtalet var ett hyresavtal, medan Citycon menade att det aktuella avtalet inte var ett hyresavtal. En konsekvens av Citycons inställning är att reglerna om ersättning i enlighet med det indirekta besittningsskyddet inte var tillämpliga. Steams talan i målet avsåg sådan ersättning.
Enligt Citycons mening var föremålet för upplåtelsen en yta i ett bergrum och inte ett hus eller en del av ett hus. Steam ansåg däremot att lokalen var belägen i ett hus eller en del av ett hus i den mening som avses i tolfte kapitlet jordabalken.
Hyra är avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (se 12 kap. 1 § första stycket jordabalken). Hus eller delar av hus kallas sedan för lägenhet. Detta begrepp omfattar sålunda sådant som exempelvis bostadslägenheter, lokaler och enfamiljsvillor. Det finns inte någon definition i hyreslagen av begreppet ”hus”. I förarbetena utvecklas inte närmare vad begreppet innebär. Vad som egentligen avses med hus eller del därav framgår alltså varken av lagtext eller av förarbeten. Det saknas också vägledande praxis i fråga om vad som är att hänföra till hus. En mera allmän utgångspunkt bör, enligt Södertörns tingsrätt, mot denna bakgrund vara att ”hus” i jordabalkens mening ges samma innebörd som i vardagligt språkbruk.
Inom doktrinen synes samstämmighet råda i fråga om att hus eller del därav inte måste motsvara någon viss standard för att det ska vara fråga om ett hus. Även tämligen enkla byggnader, som kan hysa folk eller egendom, borde alltså omfattas. I den juridiska doktrinen har det emellertid anförts att ett hus åtminstone bör ha väggar och tak. Ett parkeringsgarage kan därför anses vara ett hus enligt hyreslagen medan en så kallad carport, som inte har väggar på varje sida som omsluter utrymmet, inte bör anses vara ett hus (se bl.a. Edling, Jordabalken 12 kap. 1 §, Lexino 2016-03-01 (JUNO), Avsnitt 2.1.3. Hus eller del av hus, Victorin m.fl., Kommersiell hyresrätt, 2017, s. 15, Larsson och Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 2022, s. 44 och Björkdahl, Hyra, arrende och Bostadsrätt, 2023, s. 34).
Parkeringsgaraget där ytan var belägen var ett bergrum och ytan omslöts av bergvägg. Parkeringsgaraget hade byggda golv och tak av sådant slag som torde vara vanligt förekommande i parkeringsgarage. Steam hade uppfört golv, väggar och tak på ytan för att skapa en väntrums- och kontorsdel samt en biltvättsdel. Vid avflyttandet återställdes ytan.
Tingsrätten ansåg inte att det fanns stöd i rättskällorna för bedömningen att ett bergrum med väggar och tak av berg borde anses vara ett hus i hyreslagens mening. Tvärtom talade såväl rättskällorna som en bokstavstolkning av lagtexten mot en sådan bedömning. Att Steam uppfört väggar, golv och tak förändrade inte bedömningen. Sammantaget ansåg tingsrätten att den yta som har upplåtits genom parternas avtal inte i tillräcklig mån besitter de egenskaper som kännetecknar ett hus eller del av ett hus. Därmed förelåg inte ett hyresavtal mellan parterna och hyreslagen var inte tillämplig.
Svea hovrätt instämmer i tingsrättens redogörelse för den rättsliga regleringen, domstolspraxis och litteraturuttalanden avseende begreppet hus i jordabalkens mening och tillägger följande.
Utöver de litteraturuttalanden som tingsrätten hänvisat till kan tilläggas att det har ansetts att hus ska erbjuda ett någorlunda allsidigt skydd mot vädrets makter och därmed ha väggar men även att hus kan antas avse varje byggnad som kan hysa person eller egendom för något ändamål, likgiltigt hur fullständigt skydd som bereds (se Lejman, Den nya hyresrätten, 1976, s. 9 och Walin, Allmänna hyreslagen m.m., 5 uppl. 1969, s. 18).
Hovrätten framhåller att ytan uppläts utan de senare uppförda väggarna, golvet och taket. Att detta sedan kom att uppföras innebär inte att det ingick i upplåtelsen. Det framgår dessutom av ett besiktningsprotokoll att när ytan återlämnades skulle den återställas till likvärdigt skick som övriga ytor i garaget, vilket även skedde.
Därefter övergick hovrätten till att pröva om garaget som sådant är att betrakta som ett hus eller del av ett hus. Som tidigare framgått är det alltså inte helt klart vad som avses med hus i jordabalkens mening. Omfattningen av begreppet bör därför bestämmas utifrån dess allmänna språkliga betydelse. Hänsyn måste även tas till begreppets funktion i lagstiftningen, vilket är att begränsa tillämpningen av 12 kap. jordabalken till vissa upplåtelser.
I allmänt språkbruk bör med hus vanligen förstås en byggnad med väggar och tak ovan mark. Ett i berg utsprängt utrymme, vars väggar och tak består av rent berg, bör inte betraktas som ett hus (jfr Svea hovrätts beslut den 22 januari 2013 i mål nr ÖH 8168- 12). Det finns emellertid byggnader belägna helt eller delvis under mark som är mer husliknande. Till exempel är en källare helt klart en del av ett hus. Det kan även tänkas mer fristående byggnader under mark som kan beskrivas som hus. Det bör även gälla byggnader som är belägna i berg. Att konstruktionen helt eller delvis utgörs av berg bör endast ha betydelse för i vilken mån byggnaden är husliknande.
I det här fallet är garaget beläget i berget. Det är konstruerat i flera plan där golven mellan våningarna är i betong eller liknande material. Väggarna består i huvudsak av berg men med delar av betong eller liknande. Bergrummet är ventilerat och har elinstallationer och avlopp. Det finns in- och utfarter för bilar och passage till den närliggande gallerian.
Även om garaget inte uppenbart är att betrakta som ett hus har det flera husliknande egenskaper. Bortsett från att det är beläget i berget är det i princip konstruerat som ett parkeringshus. Frågan är då om de egenskaper som skiljer garaget från vad som uppenbart är ett hus är relevanta för tillämpningen av 12 kap. jordabalken, alltså om avvikelserna är sådana att de talar för att upplåtelsen i fråga inte ska omfattas av bestämmelserna om hyra.
Garaget uppfyller det som i den juridiska litteraturen lyfts fram som avgörande för vad som är ett hus i jordabalkens mening. En upplåtelse av en yta i garaget ligger även närmare hyra än andra nyttjanderätter, såsom arrende. Att garaget ligger under jord och är insprängt i berget saknar betydelse för tillämpningen av de hyresrättsliga bestämmelserna. Enligt 12 kap. 9 § jordabalken kan det förväntade skicket på lägenheten variera beroende på det avsedda ändamålet. Parterna kan dessutom fritt avtala om skicket på lokaler. I övrigt berör inte de hyresrättsliga bestämmelserna hur huset eller lokalen är konstruerad.
Slutligen kan inte utformningen av garaget i sig anses ha betydelse för en nyttjanderättshavares behov av det indirekta besittningsskyddet. Behovet av det skyddet måste enligt hovrätten anses vara lika befogat som om upplåtelsen avsett en yta i ett parkeringshus, där 12 kap. jordabalken helt klart hade varit tillämpligt.
Bergrumsgaraget kan alltså i princip betraktas som ett hus i språklig mening. Eftersom det därutöver inte finns några relevanta skäl som talar emot att tillämpa 12 kap. jordabalken avseende garaget får det anses utgöra ett hus i jordabalkens mening. Parternas upplåtelse har alltså avsett en del av ett hus och 12 kap. jordabalken är tillämpligt på upplåtelsen.