En mamma och pappa och son innehar med bostadsrätt en bostadslägenhet i Bostadsrättsföreningen Lindholmspirens hus på Götaverksgatan i Göteborg. Föräldrarna äger 45 procent vardera och sonen 10 procent. Lägenheten har ett rum med kök och är 35 kvadratmeter stor.
Familjen har hos hyresnämnden ansökt om tillstånd att under tiden 1 oktober 2022 till 31 juli 2023 hyra ut lägenheten i andra hand till två personer. Föreningen har motsatt sig det begärda tillståndet.
Föräldrarna uppger att de köpte bostadsrättslägenheten med tillträde 17 januari 2019. De har inte bott i den. Till en början bodde deras äldste son där fram till sommaren 2019. Därefter har de haft den uthyrd i andra hand hela tiden med bostadsrättsföreningens tillstånd. I september 2020 blev deras yngre son delägare med tio procent, men han flyttade i samband med detta till Stockholm för studier.
Det är meningen att han ska bo i lägenheten när han studerat färdigt. Eftersom sonen studerar i Stockholm sökte de om tillstånd till andrahandsuthyrning på grund av hans studier och fick tillstånd till detta. När inte sonen bor lägenheten kan det kanske bli så att föräldrarna väljer att flytta dit. För närvarande bor de i en villa i Partille.
Hösten 2022 var sonen i Singapore som utbytesstudent och under våren 2023 ska han slutföra sina studier och efter det tänker komma tillbaka och bo i lägenheten.
Bostadsrättsföreningen kontrar med att ingen av bostadsrättsinnehavarna har bott i lägenheten sedan den köptes och den har varit uthyrd hela tiden sedan köpet med undantag för första tiden då äldste sonen bodde där utan att det fanns något tillstånd till detta. Det är dessutom inte sannolikt att någon av sökandena har för avsikt att bo i bostadsrättslägenheten.
Bostadsrättsföreningens policy är vidare att inte tillåta uthyrning under längre tid än sammanlagt två år. Föreningen består av 113 lägenheter och styrelsen har under senaste åren tillåtit 57 stycken andrahandsuthyrningar. För närvarande är fem lägenheter uthyrda i andra hand. Det stora antalet uthyrningar har fått negativa effekter för föreningen bland annat genom att det har varit svårt att rekrytera medlemmar till styrelsearbete.
När det gäller möjligheterna till försäljning bestrids att det skulle vara svårt att få lägenheten såld. Det finns efterfrågan på lägenheter i föreningen, vilket bland annat framgår av att flera lägenheter har sålts under året.
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) får en bostadsrättshavare som huvudregel inte hyra ut sin bostadsrätt i andra hand utan föreningens styrelses samtycke. Bestämmelsen i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen innebär ett undantag från denna huvudregel. Enligt sist nämnda bestämmelse kan hyresnämnden, trots att föreningen har vägrat samtycke, lämna tillstånd till andrahandsupplåtelse. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
Hyresnämnden i Göteborg bedömde att makarnas behov av lägenheten snarare är att hänföra till deras söner. Att en av sönerna för närvarande är delägare med tio procent förändrar inte den bedömningen.
Sådana skäl kan i enlighet med vad som anförts ovan i vissa fall anses godtagbara, i synnerhet när det rör sig om en närstående till bostadsrättshavaren. Enligt hyresnämndens mening måste det dock även i sådant fall finnas ett rimligt behov för makarna, såsom huvudsakliga ägare, att behålla lägenheten för att det ska finnas skäl för att bevilja upplåtelsen. Något sådant behov för dem har inte framkommit i ärendet. (Jämför Svea hovrätts beslut i ÖH 13206-19)
När det gäller påståendet om dåliga marknadsförutsättningar för att sälja lägenheten har sökandena inte åberopat någon utredning som stöder påståendet. Det har vidare inte framkommit att de har undersökt hur det förhåller sig med detta. Det är sökanden som har bevisbördan för anfört skäl. Hyresnämnden bedömer att de inte har visat att det förhåller sig på det sättet. Hyresnämnden avslog deras ansökan.
Som skäl för tillstånd till andrahandsupplåtelse nöjde sig föräldrarna sig i hovrätten med att endast göra gällande att det råder dåliga marknadsförutsättningar för att sälja bostadsrättslägenheten. Med hänsyn till hur marknaden ser ut är det inte möjligt att sälja lägenheten utan att göra en förlust. De har kontaktat en mäklare som rekommenderat dem att påbörja försäljningen först i slutet av sommaren.
Flera av de lägenheter som sålts i föreningen har sålts med förlust eller med mycket låg vinstmarginal.
Svea hovrätt konstaterar att i förarbetena framhålls att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Vidare uttalas att det i vissa fall kan finnas skäl att tillåta en upplåtelse i andra hand även när bostadsrättshavaren inte har för avsikt att behålla lägenheten. Ett sådant fall kan vara när bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. Detta motiveras med att en bostadsrätt ofta är viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och att det därför är naturligt att bostadsrättshavaren vill avvakta något med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor.
Har marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen. Rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrätter bör inte gynnas av reglerna om upplåtelse i andra hand. (Se prop. 2013/2014:142 s. 13 f. och 22, jfr även RH 2020:22.)
Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor.
I detta fall har bostadsrättshavarna i hovrätten åberopat ett värderingsintyg från en mäklare, daterat i december 2022, tillsammans med uppgift från mäklaren om att de bör avvakta med en försäljning till efter sommaren 2023 då marknaden har en fortsatt regressiv utveckling. Bostadsrättshavarna har vidare presenterat uppgifter om försäljningspriser i föreningen under perioden december 2021 till november 2022.
Utredningen talar för att en viss nedgång av bostadsrättspriserna har skett under perioden. Den ger dock inte tillräckligt underlag för slutsatsen att det skulle vara fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Bostadsrättshavarna har därmed inte visat skäl för att få upplåta bostadsrätten i andra hand. Överklagandet ska därför avslås.