Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, beslutade i april 2022 att varna en mäklare för att ha använt sig av lockpriser.
Beslutet motiverades med att utgångspriset för nästan samtliga 76 förmedlade objekt under den granskade perioden hade understigit det slutliga försäljningspriset. För en stor del av objekten hade slutpriset väsentligen avvikit från utgångspriset. 70 av objekten befann sig inom ett område på en kvadratmil i en storstad, varför mäklaren fick antas ha haft god kännedom om prisläget.
Förvaltningsrätten i Karlstad avslog mäklarens överklagande.
Med lockpris menas, enligt förarbetena, att förmedlingsobjektet bjuds ut till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera.
I det aktuella fallet har FMI inte angivit vad det bedömda marknadsvärdet för objekten har varit, anmärkte domstolen. Mäklarens uppgifter om marknadsvärdet – alltså utgångspriset – skulle därför läggas till grund för bedömningen.
Även utifrån detta ansåg domstolen att det var fråga om lockpris, då försäljningspriset för flera objekt väsentligen avvikit från utgångspriset. Man beaktade även att en relativt stor del av de granskade objektet varit belägna inom samma geografiska område. Varningen skulle därför stå fast.
Kammarrätten i Göteborg delade inte underinstansernas slutsats att det har varit fråga om lockpriser. Varken FMI eller mäklaren har nämligen fört fram någon beräkning eller uppskattning av fastigheternas bedömda marknadsvärden, utan inspektionen har i stället jämfört slutpriserna med utgångspriserna i annonserna.
Det kan finns flera godtagbara förklaringar till varför utgångspris och slutpris skiljer sig åt, och det är därför inte lämpligt att jämföra utgångspriset med slutpriset för att konstatera att vilseledande prisuppgifter har förekommit. Det går därför inte att slå fast att mäklaren har använt sig av lockpriser.
Samtidigt kan omständigheterna inte förklaras på annat sätt än att prissättningen systematiskt har varit inkorrekt och därmed vilseledande, konstaterade kammarrätten. Överklagandet avslogs därför.
En ledamot var skiljaktig men höll med majoriteten om att mäklaren inte hade använt sig av lockpriser.
Högsta förvaltningsdomstolen, HFD, har i HFD 2023 ref. 28, som visserligen avser en annan situation än den aktuella, angett att utgångspriset är det pris som budgivningen förväntas starta på och kan många gånger vara det lägsta pris som säljaren är villig att acceptera. Enligt HFD är alltså utgångspris och marknadsvärde inte samma sak, konstaterade minoriteten.
En jämförelse mellan utgångspris och försäljningspris kan därför aldrig ensamt vara avgörande för om det är fråga om vilseledande marknadsföring. Eftersom FMI inte fört fram några andra omständigheter till stöd för att mäklaren har lämnat inkorrekta prisuppgifter har det saknats fog för den beslutade varningen, anförde minoriteten.
HFD inleder med att konstatera att påföljderna i fastighetsmäklarlagen är av straffliknande karaktär. Det innebär, enligt praxis, att endast omständigheter som kan slås fast otvetydigt kan ligga till grund för en påföljd enligt lagen.
Till stöd för att mäklaren har använt lockpriser har FMI enbart åberopat att utgångspriset för ett stort antal förmedlingsobjekt väsentligt understigit försäljningspriset. Inspektionen menar att ett objekts utgångspris måste antas spegla marknadsvärdet. FMI anser därför att ett lågt utgångspris vilseleder potentiella köpare om vad objektet är värt.
HFD framhåller att domstolen tidigare uttalat – i HFD 2023 ref. 28 – att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak. Av avgörandet framgår vidare att eventuell villfarelse hos potentiella köpare om detta inte kan leda till att prisuppgiften ska anses vilseledande.
Domstolen anser, med hänsyn till detta, att FMI inte har visat att de angivna utgångspriserna varit vilseledande.