Ett par ingick i december 2015 ett förhandsavtal avseende en bostadsrättslägenhet i en nyproducerad fastighet med en bostadsrättsförening i Solna. Genom avtalet åtog sig föreningen att bevilja paret medlemskap och upplåta lägenheten till dem med bostadsrätt. I gengäld skulle paret betala ett förskott om 100 000 kronor. Paret erlade förskottsbetalningen i mars 2016.
Enligt avtalet beräknades upplåtelse ske ”kvartal 4 år 2017”. Någon tidpunkt för tillträde eller inflyttning angavs inte.
Efter att tiden för upplåtelse skjutits fram valde paret att stämma föreningen i Solna tingsrätt med krav om återbetalning av förskottet om 100 000 kronor.
I första hand gjorde de gällande att förhandsavtalet var ogiltigt eftersom det inte uppfyllde formkraven i bostadsrättslagen, BRL. I andra hand gjorde de gällande att de hävt avtalet på grund av föreningens avtalsbrott. Avtalsbrottet bestod i att föreningen fördröjt upplåtelsen och tillträdet till lägenheten. I sista hand menade de att de hade frånträtt avtalet på grund av föreningens försummelse enligt BRL.
Bostadsrättsföreningen bestred yrkandet och framhöll att förhandsavtalet inte innehåller någon bestämmelse som reglerar tillträdet till lägenheten, utan endast en upplåtelsetidpunkt. Tidpunkten för upplåtelse sköts fram till kvartal 1–2 år 2018, vilket kommunicerades till paret i oktober 2016. De erbjöds sedan att ingå upplåtelseavtal i februari 2018.
Tingsrätten ogillade käromålet.
Rätten prövade inledningsvis om förhandsavtalet var ogiltigt till följd av brister i formkraven. Enligt 5 kap. 3 § BRL ska det anges en beräknad tidpunkt för upplåtelsen i ett förhandsavtal. I avtalet har angetts kvartal 4 år 2017, det vill säga den 1 oktober till den 31 december 2017. Domstolen ansåg att det var fråga om ett väl avgränsat tidsintervall. Med hänsyn till att det rörde sig om en stor byggnad med lång projekteringstid bedömdes angivandet av ett kvartal vara tillräckligt för att uppfylla formkravet.
Tingsrätten prövade därefter parets tredje grund, alltså om de haft rätt att frånträda förhandsavtalet. Av 5 kap. 8 § första stycket 2 BRL följer att förhandstecknare får frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Det angivna datumet för upplåtelse i förhandsavtalet sträcker sig till senast den 31 december 2017. Paret erbjöds att teckna upplåtelseavtal den 28 februari 2018, det vill säga åtta veckor och tre dagar efter den angivna upplåtelsetidpunkten.
Mot bakgrund av den långa produktionstid som det varit fråga om i det aktuella fallet fann tingsrätten att en försening om drygt åtta veckor inte inneburit att upplåtelsen skett senare än skälig tid. Paret hade därför inte rätt att frånträda avtalet på denna grund, och det saknades anledning att ta ställning till om föreningen agerat försumligt.
Slutligen ansågs paret inte ha haft rätt att häva avtalet enligt allmänna principer om avtalsbrott. Detta med hänsyn till att det varit fråga om en relativt begränsad försening i upplåtelsen och att paret varken reklamerat eller hävt avtalet i tid.
Käromålet skulle alltså ogillas. Dessutom skulle paret ersätta föreningens rättegångskostnader om 227 352 kronor.
Paret överklagade till Svea hovrätt och vidhöll sin talan. De frånföll dock sin förstahandsgrund om brister i formkraven.
Hovrätten konstaterar att paret menar att begreppet upplåtelse innefattar tillträde till lägenheten, och att någon upplåtelse därmed inte skett före tillträdet den 17 oktober 2018.
Enligt domstolen är det tydligt att upplåtelse och tillträde är skilda begrepp i BRL som aktualiseras i olika skeenden av ett bostadsrättsförvärv. Eftersom de bestämmelser i BRL som paret har åberopat handlar om upplåtelse är den avgörande frågan vid vilken tidpunkt paret har erbjudits att ingå upplåtelseavtal. Att de fått tillträde långt senare saknar betydelse för bedömningen.
Paret har ostridigt deltagit i ett informationsmöte den 28 februari 2018 där det fanns möjlighet att teckna upplåtelseavtal. I likhet med tingsrätten finner därför hovrätten att paret erbjöds att ingå upplåtelseavtal drygt åtta veckor senare än vad förhandsavtalet angav. Liksom underinstansen anser hovrätten att det var inom skälig tid från den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Paret hade därför inte rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av regleringen i BRL.
Därefter prövar domstolen om paret har haft rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer. I avtalet anges inte någon tidpunkt för tillträde eller inflyttning. Vidare har det inte framkommit att paret inför eller i samband med avtalets ingående fick information om att de kunde förvänta sig att flytta in redan i samband med upplåtelsen. Mot denna bakgrund anser rätten att det inte har förelegat något avtalsbrott från föreningens sida. Dessutom finner hovrätten att de inte har reklamerat i tid.
När det gäller frågan om rättegångskostnader har föreningen yrkat ersättning med 628 304 kronor. Föreningen har även yrkat att parets ombud ska förpliktigas att ersätta en tredjedel av föreningens rättegångskostnader i hovrätten på grund av processföringen. Hovrätten bedömer att föreningen får nöja sig med 401 304 kronor samt avslår yrkandet om att parets ombud ska svara för en del av kostnaderna.