Gemensamt för samtliga mål är att de inleddes med en stämningsansökan mot Lindex Sverige AB där fyra hyresvärdar yrkade ersättning med totalt cirka 1,5 miljoner kronor för bland annat obetalda lokalhyreskostnader av Lindex som är hyresgäst.

Högsta domstolen förordnade den 29 mars 2021 att de fyra tidigare separata målen skulle förenas i en och samma rättegång vid Göteborgs tingsrätt.

Parterna är överens om att det under åren 2020 och 2021 har funnits lagar, förordningar, regler och restriktioner som bland annat inneburit att Lindex har varit skyldigt att bland annat begränsa antalet kunder, utforma butikerna på ett sådant sätt att trängsel undveks och att se till att in- och utpassering till verksamhetslokaler, områden och utrymmen utomhus kunde ske på ett sådant sätt att trängsel undveks.

Varje besökare i Lindex butiker skulle enligt föreskriften HSLF-FS 2021:2 kunna disponera minst tio kvadratmeter i lokalerna. Nu nämnda föreskrift upphörde att gälla den 29 september 2021. Pandemilagen och den till lagen hörande förordningen [förordning (2021:8) om särskilda begränsningar för att förhindra spridning av sjukdomen covid-19] upphävdes den 1 april 2022.

Västra Götalandsregionen har även haft lokala rekommendation under perioden den 17 april 2021 – 6 juni 2021. De lokala rekommendationerna innebar bland annat att var och en skulle ”undvika platser som exempelvis kollektivtrafik, köpcentrum och butiker om det är risk för trängsel”, välja att ”handla på tider när minimalt antal andra personer finns i butiken” samt ”vistas i butiken så kort tid som möjligt, och handla helst utan medföljande sällskap”.

Inga av de omständigheter som endera parten anfört i något av målen är tvistiga i sak.

Den huvudsakliga frågan i målet är om Lindex på grund av de effekter som statens lagar, förordningar, regler och restriktioner i anledning av covid-19-pandemin haft på Lindex verksamhet i de i målet aktuella lokalerna har rätt till nedsättning av lokalhyran från och med pandemins utbrott i mars 2020 till och med den 30 september 2021, antingen enligt 12 kap. jordabalken eller enligt 36 § avtalslagen.

Lindex har under slutanförandet i Göteborgs tingsrätt förtydligat att 12 kap. 16 § första stycket 4 p. jordabalken inte är tillämplig (myndighetsbeslut), utan att det som görs gällande är men och hinder enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 p. jordabalken.

Tingsrätten konstaterar att med hinder eller men i nyttjanderätten avses att lägenheten inte är fullt brukbar för sitt ändamål. I rättspraxis finns flera exempel på vad som ansetts vara hinder eller men. I huvudsak rör det sig dels om fysiska brister rörande inomhusmiljön, som till exempel fukt, temperatur, radon och varmvattenbrist, dels störningar utifrån som t.ex. från störande grannar och buller eller brister i tillgång till andra ytor som trappor, förråd och andra gemensamma ytor (se bl.a. Leif Holmqvist m.fl. Hyreslagen en kommentar, kommentar till 11 §, JUNO version 13, publicerad digitalt 2022-05-04).

Tingsrätten redogör för praxis från Högsta domstolen och nämner NJA 2019 s. 445 där ombyggnadsarbeten i anslutning till en lokal ansetts utgöra en brist i nyttjanderätten samt Högsta domstolens mål T 3531-21. I det sistnämnda målet konstaterades att ett användningsförbud enligt 10 kap. 4 § plan- och bygglagen (2010:900) efter en ombyggnad gäller till dess slutbesked finns varför hyresvärden, trots att han ansett att lägenheten var klar för inflyttning, inte kunnat besluta när lägenheten åter kan tas i bruk. Hyresgästen har då haft rätt till nedsättning av hyra på grund av hinder eller men i hyresrätten under den tid användningsförbudet gällt.

Av denna redogörelse konstaterar rätten att det som i praxis har bedömts utgöra men eller hinder i nyttjanderätten har haft en direkt anknytning till den aktuella hyresrätten.

Det har antingen varit fråga om fysiska brister i eller i nära anslutning till hyresrätten, eller enskilda beslut som avsett den aktuella hyresrätten.

Tingsrätten konstaterar att det skiljer sig på att avsevärt sätt jämfört med den reglering som staten infört med anledning av coronapandemin och som har gällt generellt i samhället.

Enligt tingsrätten saknas stöd för att en hyresvärds ansvar skulle omfatta samtliga omständigheter och samhälleliga beslut som utan hyresgästens egna vållande innebär hinder eller men för den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen. ”En sådan tillämpning av 12 kap. 16 § 1 st 2 p. jordabalken skulle innebära att hyresvärden skulle bära i princip all risk för oförutsedda händelser. Det kan inte vara meningen och saknar stöd i lag” skriver domstolen.

Tingsrätten anser mot bakgrund av detta att Lindex inte har rätt till hyresreduktion på grund av att coronapandemin och statens regler skulle ha inneburit en inskränkning i och ett försvårande av Lindex möjlighet att bedriva verksamhet på det sätt som följer av hyresavtalen.

Har Lindex då rätt till hyresreduktion på grund av att coronapandemins effekter för verksamheten i lokalerna – betydande minskning av antal besökare, försäljning och resultat – utgjort oförutsebara negativa effekter för Lindex som ligger utanför bolagets kontroll? Tingsrätten konstaterar att lokalerna som Lindex hyrt varit fullt användbara för Lindex verksamhet och att coronapandemins reglering inte heller inneburit några förbud för människor att gå ut, besöka butiker eller handla. Det har inte heller fattats något förbud mot att driva den typ av verksamhet som Lindex driver.

Den omständigheten att staten beslutat om olika regler som bland annat inneburit att Lindex butiker haft skyldighet att vidta olika åtgärder för att minska trängsel och för att kunder skulle kunna hålla avstånd kan enligt tingsrätten inte anses utgöra hinder eller men i nyttjanderätten som ger rätt till hyresreduktion. Av hyresavtalen framgår också att Lindex, i förhållande till Balder, åtagit sig att följa de regler och föreskrifter som myndigheter beslutar och som gäller för att bedriva verksamheten i lokalerna.

Vidare kan det konstateras att staten fattat beslut om flera stödpaket i förhållande till näringsidkare, till exempel permitteringsstöd, som Lindex kunnat använda sig av, och också använt, samt att Lindex enligt egna uppgifter haft förmåga att anpassa sin verksamhet förhållandevis väl efter situationen på grund av pandemin.

Sammantaget anser tingsrätten att Lindex inte har rätt till hyresreduktion på grund av att coronapandemins effekter för verksamheten i lokalerna utgjort oförutsebara negativa effekter för Lindex som ligger utanför bolagets kontroll.

Nästa fråga är om Lindex har rätt till hyresreduktion pga. att Balder har valt att inte följa statens anvisning om att träffa subventionerat avtal om hyresrabatt med Lindex. Nej,  domstolen menar att avtalsfrihet gäller och att det inte heller i förordning (2020:237) om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran finns någon skyldighet för fastighetsägaren att ingå avtal om hyresrabatt.

Att hyresvärden väljer att avstå från att träffa ett sådant avtal kan alltså inte i sig medföra att det föreligger hinder och men i nyttjanderätten.

Slutligen är frågan om avtalet ska jämkas enligt 36 § avtalslagen på grund av coronapandemin. Inledningsvis konstaterar rätten att hyresavtalen har ingåtts i renodlat kommersiella förhållanden mellan jämbördiga parter och näringsidkare. Det finns redan av den anledningen starka skäl att vara restriktiv i bedömningen av om skyldigheten att betala full hyra ska jämkas. Lagstiftaren har genom jordabalkens reglering i viss utsträckning även infört regler som syftar till att reglera balansen mellan parterna i hyresförhållanden.

Det har inte heller framkommit några tungt vägande skäl för jämkning. Snarare förefaller det – såvitt framgår av utredningen – att parterna vid flera tillfällen har kommit överens om hyresrabatter och justerat tiderna för avtalens förlängning. Detta talar för att det inte finns någon uppenbar obalans i avtalsförhållandena mellan parterna.

Mot denna bakgrund anser tingsrätten att det inte finns skäl att tillämpa 36 § avtalslagen för att jämka hyresavtalen så att Lindex skyldighet att betala hyra begränsas.

Lindex ska därmed betala begärd ersättning till hyresvärdarna.