Caramelles Invest AB hyr sedan 2014 en butikslokal i Stockholm av Walls Fastighetsaktiebolag. I mars 2021 släppte en så kallad kylbaffel från taket i lokalen och orsakade vattenspridning, vilket medförde att Caramelles drabbades av skador på varor och inventarier samt i form av uteblivna intäkter. Trygg-Hansa betalade ut försäkringsersättning till Caramelles.
Trygg-Hansa har därefter riktat regresskrav mot Walls, som dock invänt att Caramelles inte har reklamerat inom skälig tid och att rätten att kräva skadestånd till följd av skadan därför har fallit bort. Trygg-Hansa menar emellertid att det inte funnits någon skyldighet för Caramelles att reklamera.
Frågan i Högsta domstolen är om Caramelles i egenskap av hyresgäst haft en reklamationsskyldighet i förhållande till sin hyresvärd?
Skadas en lokal, eller en bostadslägenhet, under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig har hyresgästen rätt till ersättning för skada som uppstår, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse (se 12 kap. 11 § första stycket 4 och 16 § första stycket jordabalken).
Om det uppkommer en skada som ofördröjligen måste avhjälpas för att inte allvarlig olägenhet ska uppstå är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan. Meddelande om annan skada ska lämnas till hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden är han eller hon ansvarig för den skada som föranleds av hans eller hennes försummelse (se 12 kap. 24 § andra stycket jordabalken).
Regler om reklamation vid fel i vara, fastighet, tjänst eller annars i en säljande parts prestation finns i ett stort antal lagar på kontraktsrättens område. Högsta domstolen har också i flera avgöranden rörande olika situationer – där uttryckliga lagregler om reklamation saknas – uttalat sig om skyldigheten att ge motparten meddelande inom viss tid för rätten att göra gällande påföljder.
I ”Ränteskruven” NJA 2005 s. 142 uttalade Högsta domstolen att det får anses vara en allmän princip inom civilrätten att en köpare eller beställare, som vill göra gällande anspråk på grund av fel eller brist, har att reklamera utan oskäligt uppehåll efter det att han märkt eller bort märka felet eller bristen. Och i ”Jehanders grus” NJA 2007 s. 909, som rörde ett ensamåterförsäljaravtal som felaktigt sagts upp i förtid, ansågs den skadelidande vara bevarad vid sin rätt till skadestånd genom att inom skälig tid från mottagandet av uppsägningen ha tillställt den kontraktsbrytande parten en neutral reklamation. Högsta domstolen uttalade att det av allmänna kontraktsrättsliga principer i kommersiella förhållanden får anses följa att en avtalspart som vill göra gällande påföljder på grund av avtalsbrott inte kan förhålla sig passiv. Enligt domstolen kan de lagfästa regler om reklamation som finns för olika avtalsförhållanden ses som ett uttryck för en sådan princip (Jfr även ”Flyget till Antalya” NJA 2018 s. 127 p. 23–25 med där gjorda hänvisningar).
Utgångspunkten måste därför anses vara att det finns en allmän princip om skyldighet att reklamera vid kontraktsbrott. Högsta domstolen framhåller dock att det inte för alla fall finns en regel om reklamationsplikt, utan hänsyn måste ta till vilket rättsområde som det är fråga om (jfr Stefan Lindskog, Preskription – Om civilrättsliga förpliktelsers upphörande efter viss tid, 5 uppl. 2021, s. 745).
Högsta domstolen konstaterar att hyresavtal skiljer sig från andra avtal, exempelvis köpeavtal, bland annat genom avtalets varaktiga karaktär. Avtalet fullgörs inte genom att en enstaka prestation sker, utan genom fortlöpande och periodiska prestationer. Skälen för en reklamationsskyldighet gör sig normalt sett mer tydligt gällande vid kortvariga avtalsförhållanden.
Reglerna i 12 kap. jordabalken är vidare specialanpassade för hyresförhållanden och ska kunna tillgodose behovet av reglering i de olika situationer som kan uppstå. Bestämmelserna ger uttryck för intresseavvägningar mellan parterna. Regleringen är detaljrik och rymmer också ett flertal bestämmelser om hur parterna är skyldiga att kommunicera med varandra. Det är givet att det finns anledning att visa större försiktighet med att låta en reglering av detta slag kompletteras av allmänna rättsprinciper jämfört med avtal på rättsområden som inte omfattas av någon särskild lagstiftning (jfr Olli Norros, Reklamation och preskription vid långvariga kontraktsförhållanden i JFT 2021, s. 393 ff. och Stefan Lindskogs tillägg till NJA 2008 s. 243).
Vad som nu sagts om hyresavtalets särdrag och lagstiftningens utformning talar mot att en hyresgäst skulle vara skyldig att reklamera för att bibehålla sin rätt till skadestånd vid brist i nyttjanderätten. Till detta kommer att hyresgästens meddelandeskyldighet enligt 12 kap. 24 § jordabalken i stor utsträckning tillgodoser de ändamål som bär upp en reklamationsskyldighet. Mot denna bakgrund bör det inte ställas upp en reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten.
Högsta domstolen konstaterar därför att det inte finns någon skyldighet för en lokalhyresgäst att reklamera vid brist i nyttjanderätten. Detta innebär att det inte blir aktuellt att ta ställning till de två andra frågorna som hänskjutits.